Истоки кризисов
В России побит очередной антирекорд: под конец 2023 года объем нераспроданного жилья в новостройках достиг 70 млн квадратных метров. По данным Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ», это на 5 млн квадратных метров больше, чем в прошлом году. Всего по стране не распродается на стадии строительства почти 70% от общего объема жилья.
Разного рода эксперты спешат успокоить, мол, это нормальная практика для всё увеличивающегося объема строительства нового жилья. Действительно, с каждым годом в стране возводится всё больше и больше новостроек. Но, как уже было сказано, с каждым годом растет и число нераспроданных «квадратов». Получается, предложение бежит быстрее спроса. А может, и вовсе всё наоборот? Может, спрос уже давно недотягивает до уровня предложения?
Медвежья услуга?
Не секрет, что в стране за последние годы резко и стремительно «скаканули» цены на жилую недвижимость. И дело далеко не в санкциях или ковиде. Беглый просмотр статистики роста цен на жилье дает понять, что стремительный рост начался в период 2019-2020 годов. Опираясь на архив средних цен по годам сайта rosrealt.ru, можно увидеть, что в 2019 году один метр в новостройке стоил 80 975 рублей. На вторичном рынке он обходился в среднем – 67 675 рублей. Проходит ровно год, и квадратный метр в новостройке и на вторичном рынке стоит уже 96 636 рублей и 82 155 рублей соответственно. Неплохой такой скачок за год, не правда ли?
Что такое значимое произошло у нас в стране, что так подстегнуло рост цен? Строить из себя великих экспертов не будем, а только приведем немного фактов. Именно в 2019 году президент России Владимир Путин объявил о расширении программы материнского капитала, который с 1 января 2020 года стали выдавать за рождение или усыновление первого ребенка. Ранее его давали только за второе чадо. Улучшение жилищных условий было и есть самым популярным вариантом использования материнского капитала. С этого момента семьи с одним ребенком стали получать почти 500 тысяч рублей, которые в большинстве случаев уходили на приобретение жилья.
А дальше? Не успела минуть и половина 2020 года, как в мае правительство решает «поддержать» население и вводит льготную ставку 8% на новостройки. Льгота вводилась как антикризисная мера в период пандемии короновируса. Но слово «поддержать» не зря оказалось в кавычках: уже в 2021 году средняя цена за квадратный метр в новостройке оказалась 176 263 рубля и 109 599 рублей на вторичном рынке! Это рост уже не на 20-40%, как в 2020 году. На новостройки цена поднялась за год почти в два раза. Вторичный «метр» не остался в стороне и стал нагонять жилье в новых домах.
Ушли в крутое пике
Дальше больше. Стали вводиться всё новые и новые льготные программы при государственной поддержке: сельские ипотеки, ипотеки для IT-специалистов, дальневосточные программы и т.д. В общем, на любой вкус и цвет. Ты только возьми, порадуй дядю застройщика и менеджера в банке.
Застройщики, к слову, не остались в стороне. Апогеем «халявы» стали программы кредитования от застройщиков: почти беспроцентные займы – под 0,1%. Да еще и на весь срок.
Что в итоге? В 2022 году стоимость квадрата в новостройке стала 224 763 за квадрат, а на вторичном рынке уже 140 888 рублей за квадрат.
Вот так всего за три года жилье в новых домах подорожало почти в три раза и в два с лишним раза на вторичном рынке.
Раздувая пузырь
Не надо быть экономическим гением, чтобы понимать, если всем раздать по миллиону рублей, то цены в магазине поднимутся ровно на этот миллион рублей. Это всё, конечно, условно и утрированно, но смысл ясен.
На рынке недвижимости примерно так и произошло. С момента анонса материнского капитала застройщики планомерно поднимали цены. Продолжили поднимать и с вводом льготных ипотек. Чем доступнее был кредит, тем выше поднималась итоговая цена на квартиру. Ну а что? Главное, подсадить на «кредитную иглу». А она была по условиям вполне сносная.
В общем, кредиты выдавались, цены поднимались. Все были довольны (кроме, конечно, простого люда).
Но тут произошло то, чего многие не ожидали, – СВО. Специальная военная операция и санкции заставили Центробанк молниеносно поднимать ключевую ставку для удержания экономики на плаву. Время дешевых кредитов закончилось. А раздутые цены на квартиры остались.
И тут ипотечный пузырь начал раздуваться со стремительной силой. Кризис, увольнения, сокращения, снижения уровня жизни и, как следствие, – резкое снижение покупательной способности граждан страны. Люди не то что новые кредиты по огромным ставкам не смогли взять, заемщики массово перестали «тянуть» взятые ранее. Раздутые цены на жилье даже по старым ставкам негативно сказались на сфере недвижимости: резко стал расти процент просроченных ипотечных кредитов.
Рынок недвижимости практически встал: необоснованно высокие цены на новостройки даже с льготными кредитами перестали привлекать, а относительно дешевую «вторичку» взять без льготного кредита под предлагаемые банками 18% просто нереально. И статистика средних цен по годам только подтверждает это: цены за квадратный метр в 2024 году по сравнению в 2022-м практически не изменились. В тяжелейший период для страны, под кризисом и санкциями, цены не стали скакать в 2-3 раза. Это хороший пример для адептов теории подорожания, которые винили во всем кризис и ковид.
«Что мы наделали?»
Любая поддержка государства в области жилой недвижимости, будь то материнский капитал или льготная ставка, всегда приводила к одному – повышению цен на квадратный метр в новостройках. А за новостройками не спеша подтягивалась и «вторичка». Происходило и происходит это годами под безразличным взором высокопоставленных чиновников.
Но война смешала все планы, и нужно было срочно что-то делать.
Первой бить тревогу начала сама глава ЦБ Эльвира Набиуллина, которая «наконец» разглядела угрозу для экономики в тех самых льготных ставках от застройщиков, предлагающих взять кредит под 0,1% или даже 0,01% годовых на весь срок.
В начале 2023 года регулятор ввел меры по ограничению рисков в сегменте ипотеки от застройщиков. «Нас беспокоит ипотека от застройщика, когда ставку якобы предлагают даже нулевую. Но при этом наш анализ показывает, что стоимость квартиры в таком договоре на 20–30% завышена», – сообщила тогда Набиуллина СМИ.
Именно такие «почти нулевые» ставки сильнее всего толкали российский сегмент недвижимости к краху. К краху, который уже случался в США, историю которого Россия стала повторять чуть ли не от и до. Случившемуся кризису в США в 2008 году предшествовало быстрое повышение цен на жилье в течение нескольких лет. При этом банки выдавали ипотечные кредиты практически без проверки платежеспособности заемщиков, что привело к тому, что многие люди взяли кредиты на суммы, которые они не могли себе позволить. Когда цены на недвижимость начали падать, большое число заемщиков столкнулись с тем, что стоимость их недвижимости оказалась ниже суммы долга по ипотеке. Как мы знаем, это привело к массовым дефолтам по ипотечным кредитам, краху рынка недвижимости и финансовому кризису.
Нынешняя ситуация в России с рынком жилья ничего не напоминает?
Подключился и Минфин
К резкому контролю льготных ипотек подключилось и Министерство финансов РФ. В апреле этого года Минфин выступил за завершение IT-ипотеки и льготной программы под 8% в 2024 году, сообщили СМИ, ссылаясь на слова директора департамента финансовой политики Минфина Алексея Яковлева. Яковлев рассказал, что на момент принятия решения более 90% всех кредитов на рынке первичного жилья выдаются по льготным условиям. Минфин планирует снизить долю выдач ссуд по льготным программам на первичном рынке до 25%.
Некоторые эксперты прокомментировали данное решение интересной статистикой – льготные программы привели к разрыву в стоимости между первичным и вторичным жильем до 40%. Их закрытие поможет скорректировать цены на недвижимость благодаря снижению спроса.
НУ А КТО ОКАЗАЛСЯ крайним?
Помимо ограничения льготных ипотек под «почти нулевой» процент, с 1 марта 2024 года Центральный банк России ввел дополнительные меры ограничений на выдачу кредитов на жилье. Они связаны с размером первого взноса и уровнем текущей долговой нагрузки заемщиков. «Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка», – открыто признали в ЦБ.
Так кому в итоге помогало государство, вводя материнский капитал и льготные ставки по ипотеке? Ответ очевиден, и его никто уже не скрывает. В плюсе остались застройщики и банки. Недаром Сбербанк в 2021 и в 2023 годах показал рекордные цифры по чистой прибыли – 1251 и 1509 млрд рублей соответственно. А если кто не знает, то львиная доля ипотечных займов приходится именно на Сбербанк. Всё это, напомню, под многолетнее молчаливое одобрение чиновников. И только когда, простите, пятая точка оказалась в огне, то есть на горизонте замаячил реальный кризис в сфере недвижимости, подобный в США в 2008 году, только тогда ответственные лица и службы начали вмешиваться.
А что народ? Да как всегда: кто успел, тот молодец. А кто не успел, тот опоздал… Тот смотрит на цены и на ипотечные ставки и тихо-тихо ох… удивляется. Снова рядовой россиянин остался крайним.
Неудивительно, что с каждым годом всё больше и больше новостроек остаются нераскупленными. Где ж взять такие деньги?!
Виктор НАМЕРЕН
Комментарий
Александр ОСИПОВ, правозащитник:
– Увидел в Интернете очередное популистское предложение в этот раз от «желтой» партии – выдавать молодым семьям жилищные кредиты без каких-либо процентов. Обратил внимание даже не на само предложение, абсурдность которого была объяснена Набиуллиной на примере льготных займов от застройщиков, а на комментарии к нему. Все они свелись к одному выводу – жилье снова подорожает. По-моему, уже каждый понимает, что бы чиновники ни предпринимали в области решения квартирного вопроса, в итоге выгоду от этого получит кто угодно, но не россияне, нуждающиеся в жилье.
А ведь нужно что-то предпринимать! Без решения квартирного вопроса молодые люди просто-напросто не будут создавать семьи и не будут обзаводиться детьми.
