ИСТОРИЯ ЗАКОННОГО ГРАБЕЖА
Почти целый год рынок вторичного жилья основательно лихорадило. А причиной тому – распространившийся по стране со скоростью лесного пожара (и с такими же разрушительными последствиями) «Эффект Долиной». Речь идет о схеме, когда продавец недвижимости вскоре после успешной сделки оспаривал продажу через суд. И забирал квартиру у добросовестного покупателя. В качестве причины отмены сделки продавец указывал попадание под влияние мошенников и утрату денежных средств от продажи недвижимости. Название данной схемы не просто так носит фамилию известной российской певицы. Именно Лариса Долина, провернув аналогичную схему с продажей своей квартиры (и с последующим ей отъемом у покупателя через суд), спровоцировала небывалую для рынка недвижимости катастрофу.
ДЕТАЛИ В СТУДИЮ!
Итак, Лариса Долина, она же – госпожа Кудельман – в 2024 году решила продать свою квартиру, расположенную в московском районе Хамовники. На недвижимость певицы нашелся покупатель в лице Полины Лурье. В итоге сделки Долина-Кудельман продала свою квартиру за 112 миллионов рублей.
Летом того же года в своих социальных сетях Долина заявила, что находилась под влиянием украинских мошенников, и обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной и восстановлении прав на недвижимость.
Первые потрясения широкую общественность настигли в марте 2025 года. Несмотря на то, что договор «Кудельман (Долина) – Лурье» был оформлен по всем юридическим правилам, Хамовнический суд Москвы признал сделку недействительной. Певице Кудельман-Долиной суд восстановил право собственности на уже проданную квартиру. А Лурье суд указал, что она имеет право обратиться за убытками… к злоумышленникам. Не к Долиной. Нет. А к неким «украинским мошенникам».
Но это были только «цветочки». Настоящая социальная бомба «рванула» в конце ноября 2025 года, когда Второй кассационный суд общей юрисдикции подтвердил законность возвращения квартиры Долиной-Кудельман. Именно тогда и родился термин «Эффект Долиной». И тогда же стало ясно: никакие меры предосторожности не дадут гарантию безопасности сделок с недвижимостью. И пошло-поехало!
ЭВОЛЮЦИЯ «КИДАЛОВА»
Да, Кудельман-Долина только открыла широкой общественности факт существования мошеннической схемы. Певица не была «нулевым пациентом». По данным СМИ, до самой Долиной было известно как минимум о 10 аналогичных судебных делах, некоторые из которых имели свое начало еще в 2023 году.
Но и тогда данная схема «попадалова» не являлась на 100% новой, а была всего лишь видоизмененным клоном другой, более старой аферы: когда, к примеру, пенсионер не имел права продавать недвижимость из-за душевного состояния или использовал в ходе сделки поддельные документы. Такие мошеннические схемы, называемыми в профессиональных кругах «схемой подставной бабушки», зародились еще в «святых» девяностых.
Долина-Кудельман не была первой, но именно ее дело всколыхнуло общественность. Тут сыграли свою роль значительная сумма сделки, «звездный» статус участницы дела, ну и конечно – цинизм, с которым певица прилюдно заявляла о своих правах на проданную квартиру.
ТРИ ТЫСЯЧИ «ПОПАВШИХ»
Открытые источники сообщают, что только за 2025 год жертвами «Схемы Долиной» стало более 3000 семей по всей стране.
Три тысячи случаев, когда граждане (в основном – семьи) остались и без денег, и без жилья. Некоторые из пострадавших лишились заемных денег, взятых в банке специально под покупку жилья. В этих случаях жертвы, ко всему прочему, остались еще и с многомиллионными ипотечными кредитами!
Всем пострадавшим, как и в деле Кудельман, суд с барского плеча разрешил требовать деньги со злоумышленников. Которых, само собой, никогда не найти. А может, их и вовсе никогда не существовало.
ЗАЩИТЫ НЕТ
Дело Кудельман-Долиной оказало сильнейшее влияние на рынок недвижимости. С момента принятия решения кассацией при заключении сделок с недвижимостью покупатели стали с большим подозрением относиться к продавцам старше 50 лет. Граждане начали требовать от продавцов дополнительные справки о психическом состоянии и настаивали на присутствии на сделке молодых родственников продавца. В Санкт-Петербурге, к примеру, резко увеличилось количество вызовов психиатра на оформление сделок купли-продажи.
Но стопроцентной защиты, увы, не было. Потому как итоговое решение о расторжении сделки будет принимать суд. А схема стала популярна именно из-за одиозных решений судебной системы. По какой-то невообразимой причине суды в России целиком и полностью доверяли версии «обманутых» пенсионеров и со скепсисом смотрели в сторону добросовестных покупателей.
Поэтому неудивительно, что «Схема Долиной» вызвала такой широкий общественный резонанс.
КОМУ ВЫГОДНО?
В подобных ситуациях не лишним будет вспомнить знаменитое латинское выражение «Cui bono?» – кому выгодно?
Сказать, что россияне были напуганы, значило ничего не сказать. Даже несмотря на то, что «случай Долиной» – лишь жалкий процент от всего количества сделок на рынке недвижимости (только за третий квартал 2025 года было зарегистрировано 407 тысяч сделок), паника на вторичном рынке недвижности разгорелась нешуточная, и на ее фоне истерии вырос спрос на первичное жилье. Только за один октябрь количество сделок купли-продажи на рынке первичного жилья выросло на 11% в сравнении с прошлым месяцем. Застройщики не остались в стороне и «под шумок» стали повышать цены.
Так, в социальных сетях эксперты рынка недвижимости рассказали, что акции компании «АПРИ» (специализируется на реализации проектов строительства жилья в рамках комплексного освоения территории) показали значительный рост.
Что это? Удивительное «совпадение» или оперативная реакция на ситуацию? Можно только гадать.
УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ МЯМЛИ
А вот кого в оперативности точно не заподозришь, так это государство в лице чиновников. «Эффективные» управленцы не спешили вмешиваться в ситуацию и просто стояли в сторонке, наблюдая за тем, как тысячи россиян теряли кров.
Да, из стен правительства звучали робкие попытки предложить решение проблемы. Но шли месяцы, и всё оставалось на уровне высказываний и пожеланий.
Одно из возможных решений, которое могло бы заработать почти сразу, заключалось в расширении условий получения компенсации в рамках статьи 68.1 Федерального закона «О госрегистрации недвижимости».
Эту компенсацию, к слову, утвердили еще в 2020 году, как раз в ответ на ту самую схему «подставной бабушки». Жертвы «схемы Долиной» воспользоваться такой компенсацией, увы, не могли, так как для ее получения имелось условие: получить утраченные деньги из казны государства можно, только если продавец не имел права распоряжаться жильем. «Подставные» бабушки а-ля Долина имели полное право продавать свои квартиры. А то, что они «как бы» оказывались под влиянием мошенников, – это ведь «совсем другая история».
В свойственной манере наших чиновников звучали предложения разобраться с проблемой за счет бюджета. То есть вновь за счет наших с вами кошельков.
Ироничность ситуации добавлял тот факт, что всё это происходило на фоне увеличения налогов и разного рода сборов. То есть решать проблему предлагали за счет бюджета, в котором и так шаром покати.
«ПОШЛО, ПОЕХАЛО»
Пока власть имущие страдали импотенцией воли, вакханалия со «Схемой Долиной» развивалась со стремительной скоростью и в итоге вышла за рамки рынка недвижимости.
Так, девушка из Екатеринбурга приобрела подержанный автомобиль Hyundai. Семь (!) месяцев она использовала автомобиль, после чего правоохранительные органы неожиданно авто арестовали и изъяли. Как выяснилось позже, продавец автомобиля заявил, что попал под влияние мошенников, и потребовал авто назад.
Пикантность ситуации добавляет тот факт, что пока за автомобиль находился у нового владельца, в него была вложена приличная сумма для ремонта. И вот пенсионер получил назад не просто машину, а машину в гораздо лучшем состоянии, чем та была до продажи. Здорово, да? «Да здравствует наш суд, самый гуманный суд в мире»?
Почти год власть стояла в сторонке, наблюдая за крушением основ института частной собственности и жизней тысяч разоренных семей. Возникало ощущение, что чиновники, судьи, депутаты даже приблизительно не осознавали уровня отчаяния и безысходности людей, теряющих крышу над головой.
Наблюдатели из числа блогеров задавались вопросом: через какое время случится первая трагедия, когда в числе потерявших всё окажется гражданин, положивший всю свою жизнь на приобретение единственной недвижимости, который от отчаяния возьмется за топор? Потому что государство, в котором он живет, больше его не защищает…
И тут в ситуацию вмешался Верховный суд Российской Федерации.
И ПРИШЁЛ КОНЕЦ
Верховный суд рассмотрел все обстоятельства дела «Кудельман (Долина) против Лурье» и встал на сторону покупательницы. Высшая инстанция Фемиды не посчитала заблуждение певицы веской причиной для отмены сделки купли-продажи квартиры.
Апогей истории со «Схемой Долиной» пришелся на 16 декабря: в этот день заседание Верховного суда транслировалось в прямом эфире в социальной сети «ВКонтакте» и собрало более 120 тысяч зрителей. По данным новостного портала «РИА Новости», суммарно на разных онлайн-платформах общее число зрителей квартирного «блокбастера» превысило 1 млн человек.
В итоге Коллегия по гражданским делам ВС отменила ранее вынесенные решения нижестоящих инстанций. Суд обязал Долину-Кудельман покинуть квартиру площадью 236,3 кв. м, ранее проданную Лурье за 112 миллионов рублей. В опубликованном позже полном тексте определения по делу Верховный суд указал, что «суды трех инстанций, которые ранее рассматривали дело, допустили нарушение норм права, которое повлияло на исход дела».
На следующий день, 17 декабря, глава Верховного суда Игорь Краснов сообщил о том, что ведомство готовит обзор практики об оспаривании сделок с недвижимостью. Обзор будет подготовлен тремя коллегиями Верховного суда России – по гражданским, административным делам и по экономическим спорам. В обзор в том числе войдет решение, принятое накануне по делу «Кудельман (Долина) против Лурье».
Александр ОСИПОВ
