Крик иволги: часть IV

Дело «МАИ+3Н»

Заработать на пустом месте

В предыдущих выпусках «Тольяттинского навигатора» мы рассказывали о борьбе жителей микрорайона «Иволга» с завышенными тарифами управляющей компании «МАИ+3Н». Речь шла о том, почему собственникам квартир пришлось обращаться в суд, сколько инстанций они прошли, чтобы получить оригиналы протоколов и решений общего собрания, а также о спорах вокруг подсчета кворума. Сегодня мы завершаем историю победных разбирательств собственников дома на пер. Лазурный, 9, которые смогли отменить через суд незаконные поборы коммунальной конторы Игоря Брауна «МАИ+3Н».

Итак, в прошлом номере мы остановили свой рассказ на том, как судья Фролова из Автозаводского районного суда, не вняв очевидному для собственников «Иволги» отсутствию кворума, вынесла решение в пользу управляющей компании Брауна. Тогда Терехов и другие истцы обратились за справедливостью в Самарский областной суд.

Суд апелляционной инстанции действовал не так, как Фролова. Сначала он запросил у «МАИ+3Н» и дождался предоставления в зал заседаний подлинников протокола и бюллетеней. Затем, чтобы окончательно установить состав лиц, которые имели право принимать участие в голосовании, служители областной Фемиды затребовали актуальные выписки из ЕГРН по всем жилым и нежилым помещениям Лазурного, 9.

Полученные выписки помогли выявить дополнительные несоответствия. Например, площадь квартиры № 41 оказалась завышена на 3 кв.м, а в голосовании за квартиру № 75 участвовала одна владелица – Жаркова, сообщившая о своем волеизъявлении 4 июля 2020 года. Предоставленная в апелляцию официальная выписка показала, что собственниками квартиры с 2017 года выступают четыре человека, но среди них… нет госпожи Жарковой.

Проведенный Самарским областным судом тщательный анализ первичной документации позволил прийти к однозначному выводу о недостоверности итогов собрания, инициированного компанией Игоря Брауна. В итоге суд и пришел решению: «Признать внеочередное общее собрание собственников помещения многоквартирного дома № 9 по адресу: пер. Лазурный, с. Подсепки Ставропольского района Самарской области, оформленное протоколом 01/20 от 31 октября 2020 года, недействительным» (цитата из решения суда апелляционной инстанции по делу 33-35/2025 «Терехов и др. против «МАИ+3Н»).

ПОПЫТКА НЕ ПЫТКА

Вероятно, понимая, что близится проигрыш в суде, представитель УК решил переобуться в воздухе. А именно – он неожиданно заявил суду, что повышение тарифов в июле 2022 года осуществлялось не на основании пресловутого собрания 2020 года (который, собственно, и был предметом спора), а на основании протокола собрания аж 2008 года, в котором говорится, что УК может повышать плату в соответствии с инфляцией.

Жители «Иволги» посчитали, что представленный в суд протокол 2008 года был составлен задним числом и вводил суд в заблуждение. Дело в том, что на момент утверждения данного документа реальные собственники многоквартирного дома юридически еще не существовали, так как микрорайон «Иволга» продолжал строиться и заселяться постепенно. Сами истцы заключили договоры обслуживания с управляющей компанией вскоре после приобретения недвижимости в 2009-2011 годах. И там пунктов об инфляции не было.

Любопытно, что на руках истцов есть эти договоры, заверенные именно управляющей компанией с подписью господина Брауна и датированные гораздо позже 2008 года. И если следовать логике здравого смысла, то даже если в далеком 2008-м и существовал подобный пункт, он должен был непременно стать частью договоров 2010-2011 годов, но если он (этот пункт) в договорах с жителями отсутствует, значит, либо его и не было вовсе, либо он потерял свою актуальность. При этом в указанных договорах между собственниками (истцами) и УК г-на Брауна имеется пункт, согласно которому увеличение размера оплаты может осуществляться на основе решения местных властей или общим собранием собственников, и никаких иных оснований для увеличения платежей не предусмотрено. Из этого следует, что единственным правомочным основанием для изменения тарифов могло стать постановление главы муниципального района Ставропольский, устанавливающее ставку в размере 6,08 рубля за квадратный метр в МКД с 1 июля 2022 года. Однако господин Браун произвольно увеличил тариф до 26,79 рубля за квадратный метр, превысив рекомендованную величину более чем в четыре раза.

ЭКСПЕРТИЗА ДЛИНОЮ В ГОД

В публикации «Крик Иволги. Часть первая» (см. QR-код) мы рассказывали о длительном судебном разбирательстве между жителями «Иволги» и управляющей компанией «МАИ+3Н» г-на Брауна. Дело длилось почти три года (подача иска – в ноябре 2022-го, решение апелляции вступило в законную силу в октябре 2025-го): суд первой инстанции рассмотрел иск и отказал через полгода, а вот апелляция заняла почти два. Почему же так затянулось рассмотрение, казалось бы, простого дела об оспаривании незаконного протокола собрания собственников? Всё потому, что истцы требовали не только признания незаконным протокола собрания, инициированного «МАИ+3Н», но и действий управляющей компании, связанных со сдачей в аренду придомовой территории. Формулировка их требований звучала так: признать незаконным предоставление в аренду за отдельную плату общедомового имущества, устранив препятствия по свободному доступу жильцов ко всему земельному участку.

Итак, в чем же, собственно, дело? А дело было в том, что предприимчивая УК решила заработать денег не только на коммунальных услугах, но и на сдаче парковки у дома в аренду отдельным жильцам. То, что количество парковочных мест у дома не эквивалентно количеству квартир, – это сегодняшние реалии нашей страны, а то, что одни жильцы почему-то должны находиться в более комфортных условиях, нежели другие, – это уже наглость, которой нет названия. Представьте себе: приехали вы к своему дому, а там – на придомовой территории, то есть не просто общедоступной, а именно принадлежащей в равных правах всем жителям дома, – полно свободных мест. Но вы не можете поставить машину на свободное место, потому что на нем какие-то цифры нарисованы, которые означают «бронь соседа». Причем, как рассказали редакции истцы, порой места арендовались даже не жителями Лазурного, 9, а жителями соседнего дома. При этом за уборку снега зимой с этой самой парковки УК драла деньги со всех жителей, так как парковка – это ОБЩЕДОМОВОЕ ИМУЩЕСТВО, ведь это часть земельного участка, на котором стоит дом! Но все эти, казалось бы, абсурдные и незаконные вещи вполне себе существовали на территории «Иволги» под управлением Игоря Брауна.

Когда суд первой инстанции стал рассматривать данную претензию истцов, то судья Фролова посчитала достаточным мнения сторон, а ответчик – УК – утверждал, что сдает в аренду парковку на земельном участке на законных основаниях, так как этот участок у него в собственности. Один только нюанс в собственности у УК участок с к/н: 63:32:1701002:636, а придомовая территория Лазурного, 9, – это участок с к/н: 63:32:1701001:36.

Таким образом, судья Фролова игнорировала существенные детали дела, а в своем решении и вовсе указала, что истцы не уполномочены поднимать вопросы об эксплуатации общедомового имущества!

ЗАПУТАТЬ СЛЕДСТВИЕ

Итак, в апелляционной инстанции судьи оказались более щепетильными. Видимо, после изучения протокола, где всплывали то не те метражи, то не те собственники, судьи поняли, что у управляющей компании  может быть рыльце в пушку и в части правомочности эксплуатации земельного участка, поэтому по ходатайству истцов была назначена судебная экспертиза. Суд поручил ее проведение эксперту из ООО «Изыскатель», который приступил к работе летом 2024 года, хотя определение о назначении экспертизы было вынесено 3 ноября 2023 года.

В самом начале рассмотрения дела ответчик утверждал, что сдает не придомовую, а личную территорию. Тут снова стоит вернутся к истокам создания микрорайона. Когда строилась «Иволга», застройщику выделили большой земельный участок для жилого строительства. По мере сдачи домов в эксплуатацию происходило межевание: за каждым из них был закреплен отельный земельный участок. Так участок под домом Лазурный, 9, приобрел номер 63:32:1701001:36. Произошло это 27.06.2007 года. Тогда как земельный участок с к/н: 63:32:1701002:636 управляющая компания г-на Брауна приобрела гораздо позже. И этот земельный участок с хаотичными границами выглядит как проезды или скорее сервитуты по территории жилого комплекса, но точно не территория для парковки автомобилей (см. илл.).

При этом в договорах с «арендаторами машино-мест» УК указывала земельный участок 63:32:1701002:636, хотя фактически парковка автомобилей осуществлялась на участке 63:32:1701001:36. Выезд эксперта, точные замеры и кадастровые работы подтвердили претензии истцов. Оказалось, что машино-места, которые сдаются в аренду, действительно находятся на придомовой территории дома истцов. Это подтвердили два экспертных заключения, датированные 20 мая и 10 декабря 2024 года. Вот так весьма просто управляющая компания наживалась на имуществе граждан.

НИКТО НЕ УКАЗ

Когда махинации вскрылись на суде, ответчик, понимая свой проигрыш, заявил, что устранил нарушения. Он закрасил нумерацию квартир на разметке, чтобы ставить машину мог кто угодно. Однако это была уловка. Один из истцов, Ясын Гасанов, приехал домой и поставил машину на такое «свободное» место перед домом. Утром он обнаружил, что его автомобиль заблокировал другой. Как оказалось, это был «хозяин парковки». В качестве доказательства «хозяин» показал свою квитанцию за ЖКУ от «МАИ+3Н», где отдельной строкой была указана плата за парковочное место за август 2025 года.

Несмотря на заключение эксперта конца 2024 года, управляющая компания восемь месяцев 2025 года выставляла квитанции и собирала деньги за парковку.  В сложившейся ситуации остро встает вопрос о прозрачности работы управляющей компании. Куда идут деньги, полученные от сдачи парковочных мест в аренду? Используются ли они на благоустройство придомовой территории, как того требует закон, или оседают в карманах недобросовестных управленцев? Жители имеют право знать, как расходуются средства, полученные от использования общего имущества.

Считаем важным отметить, что истцы использовали все законные способы защиты своих прав, включая обращения в надзорные органы: Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру. Однако результативных действий по установлению справедливости действий со стороны контролирующих органов не последовало. Это вынудило жителей обратиться в суд и в течение почти трех лет судиться с управляющей компанией – тратить деньги, силы, здоровье, время.

Как мы теперь знаем, жители «Иволги» были правы в своих претензиях к управляющей компании: протокол собрания был признан незаконным, так же, как и сдача в аренду придомового участка. Интересно, пересмотрит ли прокуратура Ставропольского района свой ответ после этого решения? Проведет ли она реальную проверку того, что происходит в «Иволге» в настоящее время, и куда управляющая компания направляет средства, полученные от аренды машино-мест, ведь если это деньги, заработанные на общедомовой собственности, они должны аккумулироваться на счете дома, а не в карманах УК?

Наша редакция обязательно проинформирует сотрудников прокуратуры Автозаводского и Ставропольского районов о решении апелляционной инстанции. И попросит провести тщательную прокурорскую проверку «МАИ+3Н».