Эта странная экономика
Как говорится: дожили! Только 3 процента россиян сегодня могут позволить себе влезть в ипотечную «кабалу». Для всех остальных договор финансового рабства со сроком до 30 лет стал непозволительной роскошью. Эксперты мира финансов и разного рода статистические агентства сообщают, что для одобрения ипотечного займа жителям России нужно зарабатывать от 2 до 5 раз больше среднего заработка своего региона. В общем, россияне стали настолько бедны, что теперь даже не могут взять взаймы.
Гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «ФЛИП» Евгений Шавнев рассказал СМИ о ситуации на ипотечном рынке. По словам эксперта, позволить сегодня себе взять ипотеку могут лишь 3% россиян. При этом, добавляет Шавнев, 90% из этих счастливчиков вопрос с недвижимостью уже решили. До повышения ставок рыночную ипотеку могли себе позволить более 10% россиян. «Таким образом, доступность ипотеки снизилась в три раза», – констатирует Шавнев.
Эксперт для примера взял сумму в 10 млн рублей – средняя цена «со звездочкой» квартиры в стране («со звездочкой» – это примерная цена однушки в Москве или квартиры с двумя, а то и тремя комнатами, в зависимости от региона).
Так вот. Вычтя первоначальный взнос в 30%, взять на покупку квартиры придется 7 млн рублей. По расчетам Шавнева, для обслуживания такого займа в течение 10 лет необходимо тратить около 170 тысяч рублей в месяц. А чтобы гражданину одобрили такой ипотечный займ, его доход должен быть не менее 280 тысяч рублей. И даже при наличии такого дохода на ипотеку всё равно будет уходить более половины заработанных денег. Эксперт добавляет, что оптимальной тратой на ипотеку банк считает 30–35 процентов дохода, это около 500 тысяч рублей в месяц.
ГДЕ ОНИ, «БОГАЧИ» РЕГИОНОВ?
В начале апреля информационное агентство РБК подсчитало, какая зарплата требуется для одобрения банком ипотеки в разных регионах страны. Забегая вперед, скажем: цифры не сильно отличаются от озвученных Шавневым.
В столице при средней цене однушки в 12 млн рублей банки требуют ежемесячный доход в 341 тысячу рублей. Для покупки двухкомнатной квартиры нужно уже 527 тысяч рублей, а для приобретения в ипотеку недостижимой трехкомнатной квартиры вынь да положь зарплату в астрономические 731 тысячу рублей!
В Санкт-Петербурге чуть «проще»: для однушки просят зарабатывать 267 тысяч. В Казани для однокомнатной квартиры требуется 207 тысяч рублей. Самые минимальные требования к доходам замечены в Волгограде, Воронеже и Челябинске. Для покупки однушки в этой тройке городов надо иметь доход около 110 тысяч рублей.
Самара, к слову, недалеко ушла от самых требовательных регионов: по данным информационного портала oboz.info, для квартиры в 55 «квадратов» финансовые организации просят зарабатывать 207 тысяч рублей. Оценили «юмор», да?
207 тысяч рублей для Самары, на минуточку, – это в три с половиной раза больше, чем средняя зарплата в регионе. «Средняя» – это которая у начальства и у нас с вами пополам. Таким образом, Самара встала на десятую позицию в рейтинге городов по показателю соотношения средней заработной платы и доходов, необходимых для одобрения ипотеки.
«Лидером» по данному показателю оказалась Казань. Там необходимый для ипотеки доход выше в 4,9 раза среднего по региону. Далее буксует Нижний Новгород с превышением требований над доходом в 4,4 раза. На том же уровне красуется Санкт-Петербург – в 4,4 раза. В богатой на зарплаты столице России для ипотечной кабалы надо зарабатывать в 3,7 раза больше средней зарплаты по городу.
Несмотря на то, что самые низкие требования по доходу оказались в Волгограде, Воронеже и Челябинске, зарабатывать там потребуется всё равно в среднем в 2,4 – 3,2 раза больше средней зарплаты данных городов.
«СПАСИБО» ЧИНОВНИКАМ?
Становится понятно, что даже одолжить деньги на жилье россияне уже не могут. Мы стали слишком бедны даже для жизни в долг. И на этом фоне очень интересным выглядит мнение эксперта о реальной средней стоимости квартиры в стране. Эксперт по фондовому рынку «Гарда Капитал» Кирилл Селезнев рассказал СМИ, какой, по его мнению, должна быть справедливая цена на недвижимость.
По мнению Селезнева, справедливая стоимость средней однокомнатной квартиры должна быть 2,6–3 млн рублей, двухкомнатной – 3,3–3,8 млн рублей, трехкомнатной – 4,6–5 млн рублей. При подсчете эксперт руководствовался только условиями рынка. Подчеркиваем: условиями рынка без вмешательства сторонних факторов, к примеру, госсубсидий на покупку ипотечных квартир.
«Поэтому все цены на жилье сейчас далеки от справедливых значений, они в полтора раза больше обозначенных выше, из расчета, что городская однушка имеет площадь 40 «квадратов», двушка – 50, а трешка – 70», – делится Селезнев.
Ряд экспертов считает, что основные всплески цен на недвижимость начинались именно после «благих» намерений чиновников якобы помочь россиянам с квартирным вопросом. В результате такая помощь выходила боком именно покупателям недвижимости: материнские капиталы и разного рода субсидии на льготные ипотечные займы постепенно только повышали итоговые цены на квартиры, а в конечном итоге в плюсе оказывались именно банкиры и застройщики.
А политики, которые сегодня так «героически борются» с натиском западных санкций, много лет безучастно наблюдали за раздуванием рынка недвижимости, практически не предпринимая никаких мер для реального обеспечения населения доступным жильем.
Александр ОСИПОВ
МНЕНИЕ
Алексей КРАСНОВ, правозащитник:
– Необходимо запускать государственные процессы удешевления жилья. Но не теми средствами, которыми, к примеру, пользуется Китай, строя миллионы квадратных метров. И не за счет уменьшения квадратуры квартир, превращая их в «птичьи гнезда», негодные для решения демографического вопроса. Нужно удешевлять жилье как товар для, так сказать, конечного пользователя.
Сейчас объясню.
В наших условиях нужно создавать приемлемую инфраструктуру. То есть сначала строить дороги, легкий железнодорожный транспорт, небольшие электростанции и сразу подводить воду и газ. И тогда на такое место придет гражданин. Который купит такую землю и построит там дом. Здесь я говорю про малоэтажное строительство. Государству такой вид стройки выгоден с точки зрения демографии.
К примеру, размежевывается 1000 гектаров земли. Проводятся газ, вода, нормальные дороги и канализация. Участки под продажу «режутся» по 20 соток минимум. А лучше – по 50. И продавать в рассрочку на 30 лет. Человек купил – на пяти сотках построил дом для себя. И он знает, что для будущих поколений его семьи – тоже есть место. А когда его дети вырастают, он выделяет им по 5-10 соток. И вот уже не один дом стоит, а три. Всё. Семья живет, готовится к будущему. Если у тебя уже есть дом и большой участок земли, то построить рядом еще один дом для своих детей лет за 10 – не проблема. Первый год делается фундамент. Консервируется. Второй год делаются стены будущего дома. Консервируются. Далее – окна, крыша, пускается отопление. Уже можно штукатурить, клеить обои, покупать мебель. И уже можно эксплуатировать – сдавать в аренду, например, получать прибыль, платить налоги государству. А как дети подросли – делать косметический ремонт и заселять их. Приемлемо? Приемлемо.
Это выгодно для семьи в плане того, что не нужно лезть в кредитную кабалу. И выгодно с точки зрения вложений. Земля и имущество – это актив. Даже недострой. Который можно всегда продать, если, к примеру, собрался переехать. Это фактические деньги. Дополнительная финансовая подушка в виде земли и недвижимости. Которые с каждым днем только дорожают.
И это – только один из десятков возможных способов решить проблему жилья. Вот этим должно заниматься государство. А не ипотеки выдавать, раздувая спекулятивный рынок.
