В Тольятти осваивается земля Прибрежного парка, растут многоэтажки напротив 14-го и 17-го кварталов, сделан шаг и за Московский проспект. Строят все. Но строят без общегородских правил освоения больших территорий. Потому что таковых в Тольятти не выработано. А без них отдельные территории нашего города в самом ближайшем будущем могут превратиться в людские муравейники.
Отвечая на традиционные вопросы, кто в этом виноват и что делать, эксперт в строительной отрасли, экс-заместитель мэра по градостроительной деятельности Аркадий Эстрин привел в пример застройку Лесного квартала, которую ведет ФСК «Лада-Дом».
Строят по картинке
Согласно Градостроительному кодексу строительство любых объектов в нашей стране должно вестись в соответствии с проектом планировки территории. Разработан такой проект и на территории 14а и 17а кварталов и даже утвержден мэрией Тольятти. Согласно ему в этой части города должны появиться не только жилые дома общей площадью более 450 тыс. квадратных метров, но и три детских сада, три школы, пять объектов социально-культурного назначения, дороги. Но на деле строительство ведется совсем по другой картинке, которая размещена на сайте «Лада-Дом», и согласно ей количество объектов социальной инфраструктуры в жилом комплексе «Лесной» уменьшено. Зато увеличена плотность населения в силу того, что число однокомнатных квартир будет значительно больше.
При этом ни на одном проекте планировки – ни утвержденном мэрией, ни размещенном на сайте «Лада-Дома» – не выполнено межевание территории на участки под каждый объект, как того требуют Градостроительный кодекс, земельное законодательство и нормы долевого строительства. «Когда строится объект, законом предусмотрено выполнить проект межевания и определить границы каждого объекта, – поясняет Аркадий Эстрин. – При этом мэрия должна зарезервировать площадки под строительство социальных объектов – детских садов, школ, поликлиник, дорог наконец. Но исполнительная власть этого не сделала. А застройщик строит так, как ему выгоднее».
Хаос из хаусов?
То есть и застройщик, и мэрия нарушают нормы Градостроительного кодекса, а в итоге город ожидает строительный хаос. Когда на уже застроенной территории окажется, что места под дороги практически не осталось, а вместо школы будет красоваться торгово-офисный центр. При этом дольщикам до заключения договора рассказывают о том, как удобно и комфортно им будет жить в этом сказочном месте, что все у них будет под рукой: и спортивные площадки, и торговые центры, и социальные учреждения. Нарушения Градостроительного кодекса приводят к тому, что дольщик при заключении договора не понимает, в каких границах будет расположен его жилой дом, где будет детский сад, а где школа. Эксперты полагают, что таким образом не только может быть затруднена реализация объектов, но и нарушены права дольщиков.
Но в компании «Лада-Дом» считают, что для отображения местоположения жилых и общественных зданий достаточно и иллюстративного варианта проекта планировки как возможного варианта генплана территории, не являющегося обязательным к соблюдению при дальнейшем рабочем проектировании. Солидарны с застройщиком и чиновники мэрии, утверждающие, что «конфигурация, местоположение и технико-экономические показатели по отдельным объектам проектирования не относятся к утверждаемой части проекта планировки. Они уточняются при дальнейшем проектировании с соблюдением красных линий и сохранением основных характеристик планируемого развития территории».
Мнение Аркадия Эстрина по этому поводу иное: он считает, что действия ФСК «Лада-Дом» неправомерны. «Позиция застройщика понятна, ему нужно отбить деньги, затраченные на приобретение земли и плату аренды за нее. Но городские власти обязаны защищать интересы населения города! Как они могли выдавать разрешение на строительство, если не выполнен раздел земельных участков на каждый объект и застройка ведется не по проекту планировки? Зачем его тогда утверждали? Либо в мэрии сидят люди, совершенно не разбирающиеся в федеральном законодательстве, либо в их действиях присутствуют признаки коррупционной составляющей», – такой комментарий дал он в майском номере газеты «Самарское обозрение».
Вмешалась прокуратура
И вот слова Аркадия Петровича уже сбываются. В конце июня прокуратура нашего города вынесла протест на постановление мэрии о выдаче разрешения на строительство торгового комплекса в Лесном квартале, выявив множество нарушений. Во-первых, согласно действующим Правилам землепользования и застройки участок, на котором планировалось построить торговый центр, относится к территориальной зоне Ж-4 – «зона многоэтажной жилой застройки», не предусматривающей размещение таких объектов. Во-вторых, планируемый к строительству объект капитального строительства не может быть размещен на земельном участке, поскольку общая площадь застройки торгового комплекса согласно проекту планировки территории меньше общей площади здания почти в семь раз, а общая торговая площадь здания согласно разрешению на строительство почти в десять раз превышает максимально допустимую. В-третьих, имеются расхождения технических характеристик объекта в документации, а именно: в положительном заключении негосударственной экспертизы, в разрешении на строительство и в проектной документации указаны различные строительные объемы объекта. Кроме того, месторасположение данного объекта согласно проектной документации, предоставленной ЗАО «ФСК «Лада-Дом», не соответствует местоположению торгового комплекса, указанному в проекте планировки территории 14а квартала.
В связи с изложенным прокуратура считает, что разрешение на строительство торгового центра выдано мэрией ЗАО «ФСК «Лада-Дом» незаконно, с нарушением норм градостроительного и земельного законодательства.
…Для того чтобы отдельные территории Тольятти не уподобились муравейникам, наш эксперт предлагает прописать механизм освоения больших территорий «от и до». И в том, что этого до сих пор не сделано, Аркадий Эстрин упрекает и депутатов городской думы. «Товарищи депутаты, благодаря вам в том числе у нас нет нормативной базы по ведению строительства на больших территориях», – заявил он на заседании рабочей группы по конфликтным ситуациям в строительстве. А то, что такой документ необходим в самое ближайшее время, очевидно. Иначе собственники квартир за Московским проспектом, в Лесном квартале и в Прибрежном парке лишатся надежды на сад и школу рядом с домом.
Комментарий
Алексей КРАСНОВ, депутат ТГД:
– Меня оптимизм Аркадия Петровича вдохновляет и одновременно… удручает. Он что, не знает, что думское большинство уплотнительная застройка особо не волнует? 21 января единороссы проголосовали за отмену квот на машино-места, сдерживающих точечную застройку. И, напомню, основным аргументом Гринблата (Борислав Гринблат, председатель думской комиссии по муниципальному имуществу, градостроительству и землепользованию. – Прим. авт.) стала именно застройка за Московским проспектом. Именно там, мол, инвесторы и хотят очень плотно строиться.
А квота им мешала. Ну вот, теперь не мешает.
