Ипотека

Мечты о жилье
Ипотека как способ разрешения жилищной проблемы

Иметь собственное жилье — мечта каждого. Удастся ли превратить эту мечту в жизнь — будет зависеть от многих факторов. По-прежнему большинству населения недоступна покупка жилья без использования ипотечных кредитов. О сегодняшнем состоянии рынка ипотеки — в обзоре «Тольяттинского Навигатора».

Проценты пошли вниз

В острый период кризиса об ипотеке вообще можно было забыть — процентные ставки по ней значительно выросли, так же как и размер первоначальных взносов, а требования банков к заемщику практически невозможно было удовлетворить. В 2010 году ипотека вернулась на рынок. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, за первое полугодие текущего года было выдано 107 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 133 млрд рублей. По сравнению с прошлогодними показателями рост почти в 2,5 раза. Одной из причин улучшения ситуации с ипотекой аналитики считают изменение банковской политики. Ставки по рублевым кредитам снизились на 0,8%, до 13,5% годовых, по валютным — на 1,6%, до 11,1%. Дальнейшего понижения ставок аналитики АИЖК не прогнозируют ввиду снижения размера первоначального взноса до 20%. По данным АИЖК, доля крупных банков — в первую очередь, Сбербанка, в структуре выданных ипотечных кредитов снизилась впервые с начала кризиса- до 60% (минус 8%). Напротив, небольшие банки стали активнее выдавать ипотечные кредиты за счет более низких ставок. Самые низкие ставки по кредитам в рублях предложили именно мелкие банки: в первом полугодии они составляли 11,8% , что во многом связано с тем, что эти банки работают по стандартам АИЖК. Самые высокими оказались ставки у крупных банков — почти 13,9%. Вопрос дальнейшего устойчивого роста рынка недвижимости, включая ипотечное кредитование, аналитики АИЖК связывают с восстановлением спроса на жилье. По мнению большинства экспертов, он пока еще довольно слаб. «Массовой ипотека станет тогда, когда доходы будут соответствовать ценам на недвижимость. Сейчас некоторые банки привязали ставки к ставке рефинансирования +3%, так называемые плавающие ставки. Но она все равно не упадет до нуля, да и вообще особой роли не играет. Главное — уровень доходов и их стабильность», — отмечает начальник отдела кредитования АН «Новое» Владимир Митенев.

Банки включились в гонку

По оценкам тольяттинских экспертов, спрос на ипотеку постепенно восстанавливается. «Положение в экономике стабилизируется, производства возвращаются на круги своя, заработная плата населения становится более ощутимой, возрастает платежеспособность населения. Это основная причина для принятия решения — взять ипотеку или нет», — говорит ведущий специалист по недвижимости ООО «Мир ипотеки» Елена Кондратенко. По ее словам, ощутимый рост в подаче заявок появился уже в июле 2010 года. Причина — понижение процентной ставки после «кризисной»- в 2009 году они подскочили со средней 11% годовых до19%. На данный период, по оценкам Елены Кондратенко, самыми востребованными продуктами ипотеки являются программы по стандартам АИЖК и программа СБ РФ. Проводниками АИЖК являются несколько банков в городе, в частности НТБ, ВТБ-24. Среди тех, кто реально выдает кредиты, участники рынка называли также МИРАФ Банк, Абсолют Банк, «ТольяттиРегионИпотека»(региональный оператор банка «ГазПромБанк-Ипотека»). «Ипотеку в Тольятти представляют более 20 банков, диапазон ставок широк в зависимости от условий кредитования: суммы первоначального взноса, срока ипотечного кредита, обеспечения, наличия, либо отсутствия поручителей», — говорит специалист по подбору кредитных программ АН «Домушка» Евгения Ракушева. По словам Владимира Митенева, некоторые банки, равняясь на Сбербанк, отменили комиссию за выдачу кредита. Программа переменной ставки нашла своего потребителя — в среднем она составляет 10,5% годовых на данный период. «В НТБ применяется индивидуальный подход, а заявки рассматриваются быстро. Однако в других банках также можно найти выгодные для себя программы, как с официальными доходами, так и с неподтвержденными. Для ИП мы рекомендуем ВТБ-24, где процентная ставка немного выше, но она вполне доступна», — рассказывает Кондратенко. На рынке имеют место и пониженные процентные ставки — например, ФиаБанк предлагает ставки в 9% годовых, но по такой ипотеке, как правило, существуют ограничения. Например, короткий срок кредита, привязка к определенному жилому объекту. «На сегодня наиболее низкой — от 10,5%- является ставка кредита по программе „Новостройка“, но при этом надо учитывать, что обычно банки предоставляют займы только на объекты, строящиеся аккредитованными компаниями», — констатирует начальник департамента ипотеки ОАО НТБ Ольга Городкова.

Федеральные программы заморожены

В целом «разбег» ипотечных ставок в Тольятти, по оценкам директора АН «Молодцов» Александра Молодцова, составляет от 10,75% до 16%. «Требования к заемщикам остались прежними, а вот минимальный первоначальный взнос снизился. Если ранее он составлял не менее 30%, то сейчас минимальная планка снизилась до 20%. В „Сбербанке России“ минимальный первоначальный взнос еще ниже, он составляет 15%, а по программе „Молодая семья“- не менее 10%.Существенно увеличилось число обращений семей, которые желают решать свои жилищные проблемы с использованием материнского капитала для последующего погашения им ипотечного или жилищного кредитов. Очень важно отметить, что, заемщик, покупая квартиру с использованием ипотечного кредита, получает льготу по налогообложению на сумму, затраченную на покупку жилья и сумму, потраченную на уплату процентов по кредиту», — рассказывает Молодцов. Как замечает Елена Кондратенко, сегодняшний клиент в отличие от «докризисного» больше разбирается в продукте ипотечных программ, старается вникнуть в нюансы, чтобы не оказаться в неожиданных ситуациях, которые были сопряжены с изменением экономики. Заемщики стараются брать кредиты под длительный срок — до 30 лет, тогда ежемесячные платежи становятся доступней. «Требования самих банков стали лояльней — главный критерий оценки заемщика — его платежоспособность», — замечает Митенев.

Процент ипотечных кредитов с использованием субсидий (материнский капитал, жилье молодой семье) от общего числа ипотечных кредитов участники рынка оценить затрудняются. «Материнский капитал — это реально работающая социальная программа, и большинство мам, получивших материнский капитал и нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, используют его именно в этом направлении», — говорит Евгения Ракушева. Владимир Митенев отмечает, что многие федеральные программы сейчас заморожены. «В частности, областная программа, согласно которой молодой семье из стоимости ипотеки списывается 18 кв.метров при рождении ребенка, сейчас не работает. На сами сертификаты молодой семье огромная очередь. Речь идет о нескольких тысячах желающих, для которых средства из бюджета выделяются очень скудно», — рассказывает Митенев.

Допматериал

За ипотекой — в агентства

Заинтересованные в получении ипотеки люди сейчас предпочитают идти прямиком в банки за информацией. И лишь потом, если кредит взять не получилось, идут в агентства недвижимости. Они — реальные помощники в получении ипотеки, и сотрудничают с теми же банками. «Мы подбираем максимально подходящую по всем параметрам клиенту программу, собираем все документы, сдаем их — фактически, сопровождаем всю сделку вплоть до переезда клиента в квартиру», — говорит Владимир Митенев. Агентства берут за свои услуги примерно 1% от стоимости квартиры — в среднем, 15 тысяч рублей. «За 2010 год наши клиенты получили кредиты порядка 22 млн рублей. Мы на рынке недвижимости позиционируем себя не столько риэлторами, сколько брокерами. Наша первоочередная задача заключается в правильном выборе ипотечной программы для потребителя, учитывая особенности каждого клиента», — говорит Елена Кондратенко. «Обращение в агентство позволяет нашим клиентам экономить время и деньги при оформлении ипотечного кредита, а квалифицированные специалисты подберут для каждого клиента оптимальную программу для получения положительного решения. Специалист поможет в оформлении ипотечного кредита при приобретении доли, комнаты, малосемейки, подберет программу ипотечного кредитования для граждан предпенсионного и пенсионного возраста. Для решения данного вопроса мы сотрудничаем со специалистами отделов ипотечного кредитования надежных и стабильных банков г. Тольятти», — рассказывает Евгения Ракушева.

Комментарий:

Начальник департамента ипотеки ОАО НТБ Ольга Городкова:

«Нужна социальная ипотека»

Несмотря на большое количество социальных программ — «Военная ипотека»,
«Ипотека — Материнский (семейный) капитал», «Молодой семье — доступное
жилье», «Новостройка», этого недостаточно. Необходимо, чтобы и местные власти разрабатывали программы в рамках социальной ипотеки, как, например, это имеет место в Татарстане, Москве, Приморском крае и т. д. Основными вариантами социальной ипотеки являются:
— дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
— предоставление субсидии на оплату части стоимости ипотечного жилья;
— продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.
С помощью дополнительных программ можно было бы охватить более широкий круг
населения, нуждающегося в жилье — молодежь, очередников, многодетные семьи,
ветеранов и инвалидов войны, работников бюджетной сферы.

Юлия Маржукова